• Solide Nachfrage führt zu Bürovermietungsumsätzen im langjährigen Mittel
  • Transaktionsvolumen in Q2 2022 auf niedrigstem Wert seit Q1 2011
  • Unsicherheiten sorgen für abwartende Haltung bei Investoren
  • Weitere Preissteigerungen auf dem Wohnimmobilienmarkt
  • Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt steigt

München, 07. Juli 2022 – Der Krieg in der Ukraine, die Corona-Pandemie und ESG-Anforderungen
stellen den Münchner Immobilienmarkt vor komplexe Herausforderungen. Steigende
Energiekosten, Lieferengpässe, Inflation, Zinsanstieg und hohe Baukosten sind nur einige der daraus
resultierenden Faktoren, die derzeit deutliche Auswirkungen auf Gewerbeinvestments, den
Bürovermietungsmarkt, aber auch auf Wohnimmobilien sowie die Immobiliensektoren Industrie
und Logistik in München haben.

Der Büromarkt in der bayrischen Landeshauptstadt verzeichnet mit einem Flächenumsatz von rund
320.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr des Jahres 2022 ein solides Ergebnis, das dem
langjährigen Mittel entspricht. Das Transaktionsvolumen hingegen liegt auf dem niedrigsten Wert
seit 2011. Wohnimmobilien haben sich in den letzten Monaten weiter verteuert: Kaufpreise stiegen
im ersten Halbjahr 2022 um 8 bis 10 Prozent. Es ist hier weiter von einem moderaten Anstieg
auszugehen. Der Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt liegt mit rund 110.000 vermieteten
Quadratmetern über dem Vorjahresergebnis. Hier trifft eine hohe Nachfrage auf ein weiterhin sehr
begrenztes Angebot.

Dies sind die zentralen Ergebnisse der Pressekonferenz „Der Münchner Wohn- und
Gewerbeimmobilienmarkt: Marktüberblick, Entwicklungen und Prognosen“ von Colliers, an
Pressemitteilung der Achim Degen (Geschäftsführer und Regional Manager), Peter Bigelmaier (Geschäftsführer und Head of Office Letting), Manuel Aller (Senior Director Capital Markets) und
Felix Kugler (Senior Director Investment Land & Residential) teilnahmen.

Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers, kommentiert: „In den Krisen der vergangenen Jahrzehnte gab es nie ein derart komplexes Zusammenspiel von unterschiedlich wirkenden
Einflussfaktoren. Massive Baukostensteigerungen, Lieferengpässe und die Inflationsentwicklung
stellen die Branche vor nie dagewesene Herausforderungen. Alle Akteure müssen sich derzeit an
das veränderte Umfeld anpassen. Wir beobachten auf allen Seiten Zurückhaltung: Prozesse auf dem
Immobilienmarkt nehmen zunehmend mehr Zeit in Anspruch. Die guten Rahmenbedingungen in
München deuten aber insgesamt auf eine überdurchschnittliche Resilienz gegenüber der Krise hin,
sodass wir auch weiterhin langfristige unternehmerische Entscheidungen für den Standort München
erwarten. “

Bürovermietung: Solide Nachfrage, knappe Flächen und steigende Mietpreise
Mit einem Flächenumsatz von rund 320.000 Quadratmetern konnte das vom pandemiebedingten
Nachfragerückgang betroffene erste Halbjahr 2021 auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt um
42 Prozent übertroffen werden. Damit liegt das Ergebnis im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Fast
die Hälfte (45 Prozent) der Flächen wurde innerhalb des Mittleren Rings vermietet.

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: „Der Bürovermietungsmarkt in
München bewegt sich aktuell noch auf einem soliden Level. Insbesondere hochwertige Flächen in
zentralen Lagen sind stark nachgefragt. Der Trend zu modernen Büroflächen in zentralen Lagen
aufgrund gestiegener ESG-Anforderungen und zur Mitarbeiterbindung hat sich weiter verstärkt. Die
vielen Abschlüsse in Neubau- und Revitalisierungsprojekten unterstreichen dies. Auch der
Leerstandsanstieg hat sich deutlich verlangsamt: Wir rechnen mit einem Höhepunkt von 5 Prozent
Ende des Jahres und daran anschließend mit einem geringeren Fertigstellungsvolumen ab 2023.“

Zum Ende des ersten Halbjahrs 2022 standen mit 1,102 Mio. Quadratmetern rund 122.000
Quadratmeter mehr leer als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsquote lag bei 4,9 Prozent. Die
Pressemitteilung Durchschnittsmiete stieg auf dem Gesamtmarkt um 13 Prozent, in Zentrumslagen um 7 Prozent und liegt nun bei 23,80 Euro. Die Spitzenmiete stieg um 9 Prozent auf nun 42,50 Euro pro Quadratmeter. Die Topmiete liegt mit knapp 50,00 Euro pro Quadratmeter auf absolutem Rekordniveau.

Unsicherheiten sorgen für abwartende Haltung bei Investoren
Die hohe Inflationsrate von derzeit 7,9 Prozent, der Anstieg der Rohstoff- und Baupreise und die
daraus resultierenden deutlich anziehenden Bauzinsen führen zu großer Unsicherheit auf dem
Münchner Transaktionsmarkt. Viele institutionelle Käufer und Verkäufer warten derzeit die weiteren
Entwicklungen ab. Eine verlässliche Preiskalkulation von Projektentwicklungen ist derzeit kaum
möglich, sodass der Transaktionsanteil von Forward-Sales in diesem Jahr deutlich geringer ausfallen
wird.

Manuel Aller, Senior Director Capital Markets München bei Colliers, kommentiert: „Das
Transaktionsvolumen des zweiten Quartals ist so niedrig wie zuletzt 2011. Viele laufende Prozesse
verzögern sich durch Finanzierungsfragen. Wir erwarten für die Zukunft eine deutlich selektivere
Vorgehensweise seitens der Investoren: Weiterhin stehen zentrale Lagen im Fokus. Hier führt der
Mietpreisanstieg trotz dem zinsbedingten Druck auf Renditen zu anhaltend hohen Kapitalwerten pro
Quadratmeter. Die Marktaktivität kann bei Entspannung der Lage aber schnell wieder zunehmen.“

Wohnen bleibt weiter teuer – Neubauaktivitäten werden durch Kostenanstieg belastet
Auf dem ohnehin schon teuren Markt für Wohnimmobilien in München ist auch 2022 noch keine
Preiskorrektur nach unten zu beobachten. Im Gegenteil: Kaufpreise steigen weiterhin deutlich und
auch die Mietpreise klettern weiter. Im Bestand liegen die durchschnittlichen Mietpreise bei 18,10
Euro pro Quadratmeter, im Neubau bei 20,90 Euro. Kaufpreise bei Eigentumswohnungen stiegen im
gleichen Zeitraum um 3 Prozent auf 9.300 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 7 Prozent auf
11.400 Euro (Neubau). Im vergangenen Jahr wurden lediglich 8.655 Wohnungen genehmigt (2017
waren es 13.475) und 7.140 Wohnungen fertiggestellt (2017: 8.272).

Felix Kugler, Senior Director Investment Land & Residential bei Colliers, kommentiert: „Wir gehen
davon aus, dass das bereits bestehende Wohnungsdefizit perspektivisch weiter wachsen wird. Dies
Pressemitteilung liegt zum einen an exogenen Faktoren wie steigenden Zinsen und Baukosten, Lieferengpässen und dem Mangel an Baukapazitäten. Auf der anderen Seite kommen stark regulierende politische und rechtliche Rahmenbedingungen hinzu, die Neubauvorhaben für Bauherren unattraktiv machen, den freifinanzierten Wohnungsbau weiter verteuern und im Volumen reduzieren. Dies führt zu einem erhöhten Druck auf den Bestand, der weitere Miet- und Kaufpreissteigerungen zur Folge haben
wird.“

Logistik: Hohe Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot
Der Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt liegt mit rund 110.000 vermieteten Quadratmetern 6
Prozent über dem Vorjahresergebnis. Die Spitzenmiete für Logistikflächen steigt auf 7,60 Euro pro
Quadratmeter (Vorjahr: 7,50 Euro), die Durchschnittsmiete stagniert bei 6,90 Euro pro
Quadratmeter. Die Leerstandquote liegt bei lediglich 0,2 Prozent. Aufgrund der geringen
Neubautätigkeit wird die Nachfrage derzeit vorwiegend über den Bestand abgedeckt, der Trend in
Richtung Brownfield-Entwicklungen wächst.

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